Markus Breth

Produkt · Nachvollziehbarkeit als Bauprinzip

Jede Zahl hat eine Herkunft.

Ein Produktionssystem für Liegenschaftsbewertungen nach österreichischem Recht (LBG, ÖNORM B 1802-1). Werte ausrechnen kann eine Tabellenkalkulation. Schwer ist der prüfbare Weg von der Datenquelle bis zur unterschriebenen Zahl — und dass dasselbe Gutachten Jahre später wieder exakt so entsteht.

  • 1.139 Tests grün
  • 6 Verfahren
  • LBG · ÖNORM B 1802-1
  • Kein Sprachmodell rechnet

Das Problem

Der Wert ist schnell geschätzt. Der Nachweis ist die Arbeit.

Ein Gutachten muss vor Gericht, vor der Bank und vor dem eigenen Berufsstand standhalten. Nicht die Zahl wird geprüft, sondern ihr Weg.

  • 01Zahlen ohne Herkunft. Ein Zuschlag steht in der Tabelle, aber nicht, woher er kommt. § 10 LBG verlangt die Begründung für jeden einzelnen davon.
  • 02Nicht reproduzierbar. Datenstände wandern, Indizes werden rückwirkend korrigiert. Zwei Jahre später kommt dieselbe Rechnung zu einem anderen Ergebnis — und niemand kann sagen, warum.
  • 03KI, die rechnet — und dabei irrt. Ein Sprachmodell, das Zahlen selbst ermittelt, erfindet sie überzeugend. In einem Gutachten ist das kein Schönheitsfehler, sondern ein Haftungsfall.

Die Verfahren

Sechs Wege zum Wert — und die Pflicht, den gewählten zu begründen.

§ 9 LBG verlangt, dass die Wahl des Verfahrens begründet und unterschrieben wird. Das System schlägt vor, die Sachverständige entscheidet.

§ 4 LBG

Vergleichswert

Vergleichsobjekte mit Begründung — auch die ausgeschiedenen erscheinen im Gutachten, mitsamt dem Grund.

§ 5 LBG

Ertragswert

Erträge, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer, mit den Mietrechtsregimen des MRG.

§ 6 LBG

Sachwert

Bodenwert und Bauwert getrennt, Alterswertminderung nachvollziehbar hergeleitet.

ÖNORM B 1802-3

Residualwert

Für Entwicklungsliegenschaften: was der Boden trägt, wenn das Projekt gerechnet ist.

ÖNORM B 1802-2

DCF

Zahlungsströme über die Betrachtungsperiode, jede Annahme einzeln begründet.

§ 2 LBG

Liquidationswert

Wenn die wirtschaftliche Einheit aufgelöst wird — plus Beleihungswert nach BelWertV für die Bank.

Der Unterschied

Nachvollziehbar statt plausibel.

AI VALUATION OSAUTOMATISCHE SCHÄTZUNG
Herkunft jeder Zahl●Quelle und Begründung mitgeführt●Ergebnis ohne Weg
Jahre später erneut●Bitgenau dasselbe●Neuer Datenstand, neues Ergebnis
Wer rechnet●Deterministisch, versioniert●Modell schätzt
Unsicherheit●Ausgewiesen — oder gar nicht behauptet●Eine Zahl, glatt
Wer unterschreibt●Der Mensch, mit protokolliertem Eingriff●Niemand

Der Stand

Gebaut und geprüft.

1.139
Tests grün
6
Verfahren, dazu der Beleihungswert
7
Referenzfälle mit festen Sollwerten
89
dokumentierte Entscheidungen

Ein Gutachten, das seinen eigenen Nachweis mitbringt.

Das System ist gebaut und durchgetestet; gesucht sind Sachverständige als Design-Partner für den Abgleich an realen, anonymisierten Akten. Deep-Dive auf Anfrage.

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